Бизнес консультация «Верное решение»


Санкт-Петербург

т.
+7(812) 425-33-58

Ижевск
т.
+7(922) 516-16-16



 

29.08.2012

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ ОТ 22.05.2012 N 17395/11 ПО ДЕЛУ N А72-2981/2011 "ПОЛОЖЕНИЯ ЗАК

Суть спора

Ульяновскому областному Союзу потребительских обществ (далее - Союз), являвшемуся собственником здания общежития и земельного участка под ним, было выдано разрешение на строительство, предусматривающее реконструкцию здания общежития под многоквартирный жилой дом.

Между Союзом (застройщиком) и гражданином Инешиным К.А. (участником долевого строительства) был заключен договор долевого участия в строительстве (создании) многоквартирного дома N 1. По условиям договора застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением третьих лиц построить (создать) многоквартирный дом путем реконструкции пятиэтажного здания общежития со встроенно-пристроенными помещениями и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать согласованный сторонами объект долевого строительства участнику долевого строительства. Участник, в свою очередь, обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.

Стороны договора обратились в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве (создании) многоквартирного дома, однако регистрация была приостановлена. В дальнейшем в государственной регистрации данного договора было отказано на том основании, что застройщик не вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для реконструкции здания общежития под многоквартирный жилой дом.

Не согласившись с таким отказом, Союз обратился в арбитражный суд с требованием о признании этого решения незаконным.

При рассмотрении данного дела перед судами возник вопрос, применимы ли к рассматриваемой ситуации положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом участии в строительстве).

Проблема применения Закона о долевом участии в строительстве к реконструкции здания, в результате которой возник многоквартирный жилой дом

Термины "здание", "строительство" и "реконструкция" в настоящее время определены в Градостроительном кодексе РФ и Федеральном законе от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений". Нормативно установлены следующие значения данных терминов:

- здание - результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных (пп. 6 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений");

- строительство - создание зданий, строений, сооружений, в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства (пп. 13 ст. 1 ГрК РФ);

- реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (пп. 14 ст. 1 ГрК РФ).

При этом нельзя не отметить, что разрешения на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию выдаются при осуществлении не только строительства, но и реконструкции объекта капитального строительства (ст. ст. 51 и 55 ГрК РФ).

В целом суды понимают, что в результате реконструкции может возникнуть новый объект недвижимости (см. п. 28 совместного Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"). В данном пункте указано, что положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Однако применительно к отношениям по долевому участию в строительстве в судебной практике на уровне судов апелляционной инстанции возникла позиция, согласно которой Закон о долевом участии в строительстве не применяется к реконструкции здания под многоквартирный жилой дом. Это объясняется тем, что в силу ст. 4 Закона о долевом участии в строительстве одним из обязательств застройщика по договору долевого участия в строительстве является обязательство построить (создать) многоквартирный жилой дом, что толкуется как обязательство именно построить такой дом, а не реконструировать здание под него (Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2011 по делу N А72-2981/2011, а также Постановление ФАС Поволжского округа от 22.11.2011 по делу N А72-2981/2011 - оба судебных акта были предметом рассмотрения в анализируемом Постановлении Президиума ВАС РФ).

Выводы судов нижестоящих инстанций

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований, что поддержали суды апелляционной и кассационной инстанций.

Однако ВАС РФ в Определении от 11.03.2012 N ВАС-17395/11 по делу N А72-2981/2011 пришел к выводу о необходимости пересмотра судебных актов нижестоящих инстанций в порядке надзора.

Правовая аргументация, содержащаяся в данном Определении, в целом была воспринята Президиумом ВАС РФ.

Обращаем внимание, что Определение ВАС РФ является процессуальным актом и не содержит правовой позиции ВАС РФ, поскольку в нем не разрешается спор по существу.

Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ

Президиум ВАС РФ отменил судебные акты нижестоящих инстанций, признал незаконным отказ в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве и обязал Управление Росреестра осуществить такую регистрацию.

При этом высшей судебной инстанцией были сформулированы следующие правовые позиции.

1. Действующим законодательством не исключается создание многоквартирного дома как путем строительства нового здания, так и путем проведения реконструкции уже существующего объекта.

2. Закон о долевом участии в строительстве не содержит ни прямого указания на применение его положений в случае создания многоквартирного дома или иного объекта недвижимости путем реконструкции уже существующего объекта недвижимости, ни прямого запрета на их применение в этом случае.

3. Если результатом реконструкции здания должно стать создание многоквартирного дома с жилыми помещениями, не существовавшими в объекте недвижимости до его реконструкции, то привлечение застройщиком денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирном доме, создаваемом в результате реконструкции ранее существовавшего объекта недвижимости и еще не введенном в эксплуатацию в этом качестве, может осуществляться только способами, перечисленными в п. 2 ст. 1 Закона о долевом участии в строительстве.

Таким образом, положения Закона о долевом участии в строительстве применимы и к ситуации реконструкции здания под многоквартирный жилой дом.

Президиум ВАС РФ указал, что вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, которое расходится с толкованием, содержащимся в рассматриваемом Постановлении, могут быть пересмотрены на основании п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ, если для этого нет других препятствий.

Следует отметить, что в силу п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.06.2011 N 52 "О применении положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре судебных актов по новым или вновь открывшимся обстоятельствам" это указывает на придание данной правовой позиции Президиума ВАС РФ обратной силы.

В связи с этим рассматриваемое Постановление Президиума ВАС РФ является основанием для пересмотра судебных актов по новым обстоятельствам.

Материал подготовлен с использованием информационного ресурса http://www.consultant.ru/

 


 
 

 

Наши услуги

 

Успешные дела

 

Клиенты о нас

Юридические услуги для организаций и ИП. Бухгалтерские услуги. Абонентское юридическое обслуживание организаций. Корпоративные споры. Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью. Юридические услуги для граждан. Медиация конфликтов...

Третейская оговорка в договоре. Споры, возникающие из договора аренды. Недобросовестные действия конкурента. Взыскание компенсации морального вреда, причиненного административным правонарушением. Дела, связанные с договором подряда...

Подробнее... Подробнее... Подробнее...
 
 
www.izhevskinfo.ru

© 2010–2016 г. «Верное решение». Все права защищены. Карта сайта
Использование информации с сайта возможно только при наличии ссылки на сайт.

Разработано в «Дизайн 18»