Клиенты о нас
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ ОТ 29.05.2012 N 13016/11 ПО ДЕЛУ N А27-12216/2010 "ИЗМЕНЕНИЕ ВИ
ОАО "Кузбассэнерго" (далее - общество) выкупило земельный участок для использования под сооружения тепловой энергетики. Согласно кадастровому плану выкупленного земельного участка его разрешенное использование совпадало с фактическим и было определено как "земли под сооружениями тепловой энергетики".
В результате межевания обществом исходного земельного участка было образовано 12 участков, в том числе и спорный участок, который был поставлен на кадастровый учет с основным видом разрешенного использования "земли производственной застройки", а в перечень вспомогательных видов разрешенного использования были внесены "линейные объекты и объекты инженерной инфраструктуры".
Постановлением коллегии администрации области, принятым по результатам кадастровой оценки земель населенных пунктов, спорный земельный участок отнесен к виду разрешенного использования "для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности". В отношении него утвержден удельный показатель кадастровой стоимости в размере 2579 руб. 27 коп. за кв. м, исчислена кадастровая стоимость в размере 121 225 руб. 69 коп. с внесением этих сведений в кадастр недвижимости.
Действуя по процедуре учета изменений объекта недвижимости, общество обратилось с заявлением об изменении в кадастре недвижимости вида разрешенного использования земельного участка, определенного как "земли производственной застройки", на иной вид - "объекты инженерной инфраструктуры", что автоматически приводило к оценке кадастровой стоимости земельного участка по более дешевому виду разрешенного использования.
По результатам рассмотрения этого заявления земельная кадастровая палата приняла решение об изменении вида разрешенного использования данного земельного участка на указанный обществом.
Основываясь на решении кадастровой палаты, управление Росреестра издало акт, определивший для данного земельного участка новую кадастровую стоимость в размере 26 445 руб. 96 коп. исходя из вновь установленного вида его разрешенного использования - "линейные объекты и объекты инженерной инфраструктуры". Соответствующие сведения о новом виде разрешенного использования, удельном показателе и размере кадастровой стоимости земельного участка были внесены в государственный кадастр недвижимости.
Не согласившись с названным решением земельной кадастровой палаты и актом Росреестра, администрация г. Кемерово (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с требованиями о признании их незаконными и отмене, а также об обязании кадастровой палаты внести в государственный кадастр недвижимости первоначальные сведения о виде разрешенного использования и кадастровой стоимости земельного участка.
При рассмотрении данного дела перед судами возник вопрос: возможно ли изменить вид разрешенного использования земельного участка для целей, не обусловленных реальным изменением его фактического использования?
Вопрос изменения вида разрешенного использования земельного
участка для целей, не обусловленных реальным изменением
его фактического использования
Земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. Любой вид разрешенного использования (включая вспомогательные виды разрешенного использования) выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования (п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ, далее - ЗК РФ, ч. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ, далее - ГрК РФ).
В соответствии с ч. 1 - 5 ст. 37 ГрК РФ разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: основные виды разрешенного! использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются в градостроительных регламентах, которые вместе с положениями об изменении таких видов являются составной частью Правил землепользования и застройки территорий (ст. 30 ГрК РФ).
Собственники, землепользователи, землевладельцы и арендаторы вправе использовать земельные участки в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны (п. 3 ст. 85 ЗК РФ).
Между тем на земельные участки, предназначенные для размещения линейных объектов и (или) занятые линейными объектами, действие градостроительных регламентов не распространяется (пп. 3 п. 4 ст. 36 ГрК РФ).
Преобразования земельных участков не влекут за собой изменения категории или разрешенного использования земельного участка: целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование исходных земельных участков (п. 3 ст. 11.2 ЗК РФ).
В случае фактического изменения вида использования земельного участка в установленных законодательством разрешенных пределах данные сведения подлежат учету путем их внесения в государственный кадастр недвижимости. Кадастровый учет производится на основании заявления правообладателя и ряда необходимых документов (ст. 16 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", далее - Закон о кадастре).
Для решения судами вопроса об изменении вида разрешенного использования земельного участка для целей, не обусловленных реальным изменением его фактического использования, практический интерес представляет позиция, изложенная ранее в Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.12.2011 N 12651/11 по делу N А46-13112/2010 (далее - Постановление N 12651/11).
Данное Постановление хотя и не рассматривает напрямую указанный вопрос, но затрагивает непосредственно связанную с ним проблему соотнесения фактического использования земельного участка с изменением вида разрешенного использования.
Из указанного Постановления, в частности, следует, что обстоятельства фактического ведения обществом на земельном участке деятельности, для которой он был ранее предоставлен и для которой предназначены расположенные на нем объекты недвижимости, имеют правовое значение для разрешения спора, поскольку фактическое использование земельного участка должно отвечать установленному виду его разрешенного использования и сходиться со сведениями, внесенными в кадастр.
Впоследствии данная правовая позиция нашла свое отражение в Постановлении Президиума ВАС РФ от 29.05.2012 N 12919/11 по делу N А27-12204/2010 и была использована Президиумом ВАС РФ при разрешении вопроса о возможности изменения ранее установленного вида разрешенного использования земельного участка в случае, когда фактическое использование участка осталось неизменным.
Выводы судов нижестоящих инстанций
Суд первой инстанции отказал администрации в удовлетворении заявленных требований. Апелляционная инстанция решение суда первой инстанции отменила, требования администрации удовлетворила в полном объеме.
Кассационная инстанция решение апелляционной инстанции отменила и оставила в силе решение первой инстанции. Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд кассационной инстанций поддержал позицию суда первой инстанции о том, что спор возник из правоотношений в сфере кадастрового учета и не затрагивает иные вопросы земельного и градостроительного законодательства.
Суд кассационной инстанции отметил, что оспариваемые администрацией акты касаются не изменения, а установления достоверности внесенных в кадастр сведений о виде разрешенного использования земельного участка. Поскольку общество не меняло один вид разрешенного использования на другой, фактически оспариваемым решением установлены достоверные сведения о виде разрешенного использования земельного участка. В связи с этим к сложившимся правоотношениям положения ст. 37 ГрК РФ и ст. 22 Закона о кадастре неприменимы.
ВАС РФ в Определении от 15.03.2012 N ВАС-13016/11 по делу N А27-12216/2010 пришел к выводу о необходимости пересмотра судебных актов нижестоящих инстанций в порядке надзора в целях формирования единообразной практики применения законодательства, регулирующего вопросы определения и изменения разрешенных видов использования земельных участков.
Правовая аргументация, содержащаяся в данном Определении, в целом была воспринята Президиумом ВАС РФ.
Обращаем внимание, что Определение ВАС РФ является процессуальным актом и не содержит правовой позиции ВАС РФ, поскольку в нем не разрешается спор по существу.
Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
Президиум ВАС РФ решение суда первой инстанции, а также постановление кассационной инстанции отменил, постановление апелляционной инстанции об удовлетворении заявленных обществом требований оставил в силе. При этом Президиум ВАС РФ сформулировал следующие правовые позиции.
1. Ни один из вспомогательных видов разрешенного использования, указанных в градостроительных регламентах Правил землепользования и застройки, не может быть выбран организацией в качестве основного и единственного. При включении в кадастр недвижимости вспомогательного вида разрешенного использования в качестве второго или последующего кадастровая оценка земельного участка с несколькими видами разрешенного использования осуществляется исходя из того вида, по которому при расчете получаются наибольшие значения показателей.
2. Установление вида разрешенного использования земельного участка исключительно для целей кадастрового учета без соблюдения требований градостроительного и земельного законодательства не допускается, поскольку при кадастровом учете земельного участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных правоотношений.
3. Изменение вида разрешенного использования любого земельного участка осуществляется только при условии уже состоявшегося изменения его фактического использования. В случае когда фактическое использование участка осталось неизменным (отсутствуют доказательства использования участка по иному назначению), изменение разрешенного использования земельного участка не допускается.
Последней приведенной позицией Президиум ВАС РФ подтвердил и расширил применение правовой позиции, изложенной им ранее в Постановлении N 12651/11, согласно которой фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и сходиться со сведениями, внесенными в кадастр.
Также можно отметить, что помимо вышеуказанных правовых позиций Президиум ВАС РФ назвал ряд оснований, препятствующих изменению ранее установленного вида разрешенного использования земельного участка.
Так, в соответствии с пп. 3 п. 4 ст. 36 ГрК РФ вспомогательный вид разрешенного использования не может быть выбран обществом в качестве основного со ссылкой на градостроительные регламенты, если используемые обществом земельные участки предназначены для размещения линейных объектов и (или) заняты ими.
Ранее установленный вид разрешенного использования земельного участка не может быть изменен на такой вид, как "размещение линейных объектов и инженерной инфраструктуры", в случае, когда размещенное на земельном участке оборудование не отвечает признакам линейных объектов и не может быть признано объектами инженерной инфраструктуры.
Исходя из положений п. 3 ст. 11.2 ЗК РФ основанием, препятствующим изменению ранее установленного вида разрешенного использования земельного участка, является отсутствие у общества необходимых условий, предусмотренных земельным законодательством. В частности, ни образование самостоятельного земельного участка, ни регистрация оборудования, находящегося на таком участке (в качестве самостоятельного объекта недвижимости), ни его продажа иному лицу не могут обеспечить правовых оснований для изменения вида разрешенного использования земельного участка.
Президиум ВАС РФ указал, что вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, которое расходится с толкованием, содержащимся в рассматриваемом Постановлении, могут быть пересмотрены на основании п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ, если для этого нет других препятствий.
Следует отметить, что в силу п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.06.2011 N 52 "О применении положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре судебных актов по новым или вновь открывшимся обстоятельствам" это указывает на придание данной правовой позиции Президиума ВАС РФ обратной силы.
В связи с этим рассматриваемое Постановление Президиума ВАС РФ является основанием для пересмотра судебных актов по новым обстоятельствам.
