Клиенты о нас
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ ОТ 18.05.2011 N 15025/10
На земельном участке, прошедшем кадастровый учет, располагался многоквартирный жилой дом, помещения в котором принадлежали на праве собственности ООО "Компания "ОСТ" и муниципальному образованию. Земельный участок также находился в общей долевой собственности указанных лиц.
Позднее этот дом был снесен и ООО "Компания "ОСТ" приступило к строительству нового многоквартирного жилого дома на указанном земельном участке.
При осмотре земельного участка специалист отдела контроля за собственностью муниципального образования установил, что на участке ведется строительство многоквартирного жилого дома без соответствующих разрешений и на не отведенном под строительство в установленном порядке земельном участке. Об этом был составлен акт.
Администрация муниципального образования (далее - Администрация) сочла, что объект незавершенного строительства, который находится на земельном участке, принадлежащем ей на праве общей долевой собственности, является самовольной постройкой и нарушает ее права и законные интересы. В связи с этим она обратилась в арбитражный суд с требованиями о признании данного объекта самовольной постройкой и его сносе.
При рассмотрении данного дела перед судами возник вопрос, правомерны ли требования Администрации.
Право органов местного самоуправления
на иск о сносе самовольной постройки
Статья 222 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) не устанавливает перечень лиц, имеющих право предъявлять иск о сносе самовольной постройки. Однако данный вопрос был разъяснен в совместном Постановлении Пленумов ВС и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22).
Относительно органов местного самоуправления следует отметить, что они вправе предъявлять иск о сносе самовольной постройки, выступая в нескольких ипостасях.
А) Орган местного самоуправления как орган строительного надзора и земельного контроля.
Согласно абз. 3 п. 22 Постановления N 10/22 с иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор и уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом.
Однако федеральный закон, наделяющий органы местного самоуправления правом на предъявление такого иска, пока не существует. Тем не менее, это право подтверждено судебной практикой, и в первую очередь Президиумом ВАС РФ.
Так, в Постановлении от 22.06.2010 N 71/10 по делу N А55-17832/2008 высшая судебная инстанция указала на следующее. Орган местного самоуправления (в контексте данного постановления - администрация городского округа) вправе в публичных интересах предъявлять иски о сносе самовольной постройки, расположенной на территории соответствующего муниципального образования, даже в том случае, если земельный участок, на котором располагается самовольная постройка, не является муниципальной собственностью. Данный вывод обоснован тем, что к вопросам местного значения городского округа относится выдача разрешений на строительство, реконструкцию и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа (пп. 5 п. 3 ст. 8 Градостроительного кодекса РФ, далее - ГрК РФ).
Эта позиция получила поддержку в судебной практике (Постановления ФАС Дальневосточного округа от 16.05.2011 N Ф03-1450/2011, ФАС Западно-Сибирского округа от 18.08.2010 по делу N А03-13897/2009, ФАС Северо-Кавказского округа от 26.01.2011 по делу N А32-50673/2009, от 24.12.2010 по делу N А32-10971/2010, от 17.12.2010 по делу N А63-3432/2010, ФАС Центрального округа от 07.10.2010 по делу N А14-17204/2006/11/30).
Также в п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" содержится позиция, согласно которой и исходя из толкования целей строительного надзора, изложенных в ст. 2 ГрК РФ, орган такого надзора может предъявлять иски о сносе самовольных построек в защиту публичных интересов. При этом особо отмечено, что ст. 53 АПК РФ не может рассматриваться как не допускающая реализацию полномочий названного органа.
Суды из данного пункта делают вывод о том, что орган государственной власти вправе обратиться в арбитражный суд в защиту публичных интересов в случаях, прямо указанных в федеральном законе. Кроме того, суды признают за таким органом соответствующее право, когда оно явным образом следует из компетенции этого органа, закрепленной законом (см., например, Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2011 N 18АП-1046/2011).
Представляется, что данная правовая аргументация применима и к праву органа местного самоуправления предъявлять иск о сносе самовольной постройки.
Б) Орган местного самоуправления как орган, осуществляющий правомочия собственника земельного участка - муниципального образования.
В п. 22 Постановления N 10/22 указано, что собственник земельного участка вправе обратиться с иском о сносе самовольной постройки.
В рассматриваемом деле муниципальное образование, от имени которого выступает Администрация, является сособственником земельного участка, на котором располагается спорная постройка.
Решения судов разных инстанций
Суд первой инстанции частично удовлетворил заявленные требования и признал указанный объект самовольной постройкой, однако отказал в его сносе.
При этом суд исходил из того, что спорный объект представляет собой 10-этажное односекционное здание с подвальным и техническим этажами, находится в стадии завершения строительства и согласно техническому заключению его основные строительные конструкции соответствуют градостроительным, строительным, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным и экологическим нормам и правилам.
Суд апелляционной инстанции поддержал эти выводы.
Однако суд кассационной инстанции отменил решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и обязал ООО "Компания "ОСТ" снести самовольную постройку.
ВАС РФ в Определении от 18.02.2011 N ВАС-15025/10 пришел к выводу о необходимости пересмотреть постановление суда кассационной инстанции в порядке надзора.
Судебная коллегия ВАС РФ указала на то, что для реализации права одного из сособственников земельного участка требовать сноса самовольной постройки, возведенной на этом участке другим сособственником, должно быть соблюдено следующее условие. Ее возведение одним из сособственников должно нарушать установленный порядок пользования общим земельным участком, а также права и законные интересы другого сособственника. Этот вывод был сделан на основе толкования ст. ст. 222 и 247 ГК РФ.
В рассматриваемом деле Администрация доказательства указанных нарушений не представила.
Необходимо также отметить, что в данном Определении судебная коллегия указала на следующее. Нарушение установленной законом процедуры оформления разрешения на строительство или процедуры ввода объекта в эксплуатацию не является достаточным основанием для сноса жилого дома, если ответчик принял меры для получения разрешения на строительство. Однако в рассматриваемом Постановлении Президиума ВАС РФ данный вывод развития не получил.
В то же время аналогичный вывод Президиум ВАС РФ сделал в Постановлении от 29.03.2011 N 14057/10 применительно к иску о признании права собственности на самовольную постройку.
Обращаем внимание, что Определение ВАС РФ является процессуальным актом и не содержит правовой позиции ВАС РФ, поскольку в нем не разрешается спор по существу.
Президиум ВАС РФ в целом поддержал выводы, к которым пришла судебная коллегия ВАС РФ.
Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
Президиум ВАС РФ отменил постановление суда кассационной инстанции и оставил без изменения решение суда первой инстанции. При этом высшей судебной инстанцией были сформулированы следующие правовые позиции:
1. Один из сособственников земельного участка может требовать сноса самовольной постройки, возведенной на этом участке другим сособственником, если ее возведение последним нарушает не только установленный порядок пользования общим земельным участком, но и права и законные интересы первого либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Таким образом, исходя из данной правовой позиции, сособственник земельного участка обязан доказать нарушение своих прав и законных интересов либо наличие угрозы жизни и здоровью граждан. Администрация таких доказательств не представила.
2. Президиум ВАС РФ указал, что Администрация фактически согласовала использование земельного участка для целей строительства, приняв Распоряжение об утверждении градостроительного плана земельного участка, необходимого для получения разрешения на строительство, а также заключив с Обществом соглашение, согласно которому признала требования инвесторов о принятии в эксплуатацию четырех жилых домов, в том числе спорного объекта.
Отметим, что Президиум ВАС РФ и при рассмотрении других дел устанавливал согласие публично-правового образования на строительство объекта недвижимости, исходя из фактических действий этого образования.
В частности, в Постановлении от 16.02.2010 N 14434/09 Президиум ВАС РФ пришел к выводу, что выдача органом местного самоуправления разрешения на строительство объекта недвижимости на земельном участке, предоставленном этим же органом для эксплуатации зданий и сооружений, выражает его согласие на строительство. Это относится и к случаям, когда земельный участок предоставлялся в аренду для эксплуатации существующих объектов недвижимости. О применении данной правовой позиции к спорам по поводу самовольных построек см. Определение ВАС РФ от 17.11.2010 N ВАС-12369/10, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2010 по делу N А57-1686/2010.
Президиум ВАС РФ указал, что толкование правовых норм, содержащееся в рассматриваемом Постановлении, является обязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.
Сообщаем, что изложенные в рассматриваемом Постановлении правовые позиции в соответствии с пп. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ в редакции Федерального закона от 23.12.2010 N 379-ФЗ могут являться новыми обстоятельствами и быть основанием для пересмотра дел по новым обстоятельствам. Это подтверждается практикой ВАС РФ (см., например, Определения ВАС РФ от 09.06.2011 N ВАС-6649/11, от 23.05.2011 N ВАС-16685/10, от 17.05.2011 N ВАС-6086/11, от 04.05.2011 N ВАС-16186/10, от 25.04.2011 N ВАС-917/11, от 25.04.2011 N ВАС-5195/11, от 04.04.2011 N ВАС-2340/11, от 01.04.2011 N ВАС-725/11).
Материал подготовлен с использованием информационного ресурса http://www.consultant.ru/
