ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ ОТ 19.03.2013 N 12668/12 ПО ДЕЛУ N А21-6529/2010 "ПРИ ОТСУТСТВИИ НА ЗЕМЕЛЬНОМ УЧАСТКЕ ОБЪЕКТОВ ОСНОВНОГО НАЗНАЧЕНИЯ, КОТОРЫЕ ДОЛЖНЫ БЫТЬ ПОСТРОЕНЫ НА ЭТОМ УЧАСТКЕ, ВОЗВЕДЕНИЕ НА НЕМ ТОЛЬКО ВСПОМОГАТЕЛЬНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ ДАЖЕ ПРИ НАЛИЧИИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА НИХ НЕ ВЛЕЧЕТ ВОЗНИКНОВЕНИЯ У ИХ СОБСТВЕННИКА ПРАВА НА ПРИОБРЕТЕНИЕ В СОБСТВЕННОСТЬ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ПО ПРАВИЛАМ СТАТЬИ 36 ЗЕМЕЛЬНОГО КОДЕКСА РФ"

В 2001 г. в соответствии с постановлением главы городского округа (в дальнейшем - муниципальный район) в аренду на 49 лет ООО "Балтийский курорт" (далее - Общество) был передан земельный участок площадью 44 га под обустройство курортно-рекреационной зоны с организацией пляжной зоны.

На основании данного постановления между администрацией муниципального образования (далее - Администрация) и Обществом был заключен договор аренды земельного участка для "поэтапного обустройства курортно-рекреационной зоны с организацией пляжной зоны, строительства кафе, жилых домов, домов отдыха, пансионатов, променада, стоянок для автотранспорта, детских спортивных площадок, комплексов аттракционов и всего, что связано с отдыхом граждан". В дальнейшем в постановление и договор были внесены изменения, позволяющие осуществлять на земельном участке строительство, обустройство прибрежной зоны в соответствии с проектом детальной планировки и эскиза застройки прибрежной зоны отдыха.

Позднее обозначенный земельный участок был поставлен на кадастровый учет, определен вид его разрешенного использования - "под проектирование и строительство рекреационного района", установлено местоположение участка.

В период 2007 - 2009 гг. на земельном участке были возведены объекты недвижимости вспомогательного и инфраструктурного назначения (электрическая подстанция, водопровод, канализационная система, наружные электрические сети и т.д.). Данные объекты находились в собственности Общества, которое обратилось в Администрацию с заявлением о выкупе этого участка в порядке ст. 36 ЗК РФ. Данное заявление было удовлетворено, и постановлением Администрации земельный участок был предоставлен Обществу в собственность по цене 5 232 389 руб. 10 коп. Был заключен соответствующий договор купли-продажи земельного участка.

В связи с выкупом земельного участка по соглашению сторон был прекращен договор аренды земельного участка.

Однако в дальнейшем Администрация муниципального района обратилась в арбитражный суд с иском о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка, об обязании Управления Росреестра аннулировать запись о государственной регистрации права собственности Общества и восстановить запись о государственной регистрации права аренды этого земельного участка. При новом рассмотрении дела требования Администрации были уточнены (см. раздел "Выводы судов нижестоящих инстанций и коллегии судей ВАС РФ").

Требования Администрации основывались на том, что наличие объектов, которые построило Общество на спорном участке, не влечет возникновения у него исключительного права на предоставление этого земельного участка в собственность по правиламст. 36 ЗК РФ, поскольку общество возвело не все объекты, в целях строительства которых участок был предоставлен в аренду.

При рассмотрении данного дела перед судами возник вопрос: правомерны ли требования Администрации?

Проблема приватизации земельного участка

собственниками - частными лицами объектов недвижимого

имущества (зданий, строений, сооружений)

вспомогательного назначения

Статья 36 ЗК РФ предусматривает право приватизации на льготных условиях земельного участка, находящегося в публичной собственности, собственниками зданий, строений и сооружений, расположенных на таком земельном участке.

Участники гражданского оборота склонны максимально широко применять данную статью, они нередко исходят из того, что наличие на земельном участке, находящемся в публичной собственности, любого объекта недвижимости предоставляет право его собственнику на приватизацию. Основываясь на указанной трактовке, участники гражданского оборота нередко приобретают объекты недвижимости, имеющие незначительную экономическую ценность, с целью приватизации земельных участков, находящихся под этими объектами.

Однако Президиум ВАС РФ толкует ст. 36 ЗК РФ ограничительно. Так, он исходит из того, что кроме случаев, предусмотренных законом, собственник объекта незавершенного строительства не имеет права на приватизацию земельного участка, поскольку "объект незавершенного строительства" не поименован в данной статье (Постановления от 23.12.2008 N 8985/08 по делу N А55-16774/2007, от 10.04.2012 N 15874/11 по делу N А40-31112/10-94-132, от 11.05.2010 N 82/09 по делу N А55-1164/2008).

Обозначенным правом не обладает и собственник разрушенного здания, строения, сооружения (Постановление Президиума ВАС РФ от 01.12.2009 N 6811/09 по делу N А51-6986/0834-156, а также Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 10.10.2011 по делу N А43-289/2011, ФАС Северо-Западного округа от 12.12.2011 по делу N А66-10691/2009, ФАС Поволжского округа от 29.09.2011 по делу N А65-19364/2010, ФАС Северо-Кавказского округа от 02.07.2012 по делу N А20-1310/2011). Это право возникает у него только после восстановления соответствующего здания, строения, сооружения.

В практике возникают также случаи, когда, например, на одном земельном участке располагается комплекс зданий, строений, сооружений, в том числе вспомогательного назначения. В этой ситуации возникает вопрос, учитываются ли здания, строения, сооружения вспомогательного назначения при определении размера земельного участка, подлежащего приватизации. Президиум ВАС РФ ответил на данный вопрос следующим образом: если сооружения основного и вспомогательного назначения представляют собой единый объект, который состоит из разнородных элементов, объединенных общим функциональным назначением, то такие сооружения являются единым прочно связанным с землей сооружением, имеющим в своем составе

Материал подготовлен с использованием информационного ресурса http://www.consultant.ru