Клиенты о нас
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ ОТ 20.09.2011 N 5785/11
ООО "Лизингофис" (продавец) и ЗАО "Юг Регион Недвижимость" (покупатель) заключили договор от 31.01.2010 о купле-продаже нежилого административно-торгового помещения.
Пунктом 3.1 данного договора предусмотрено, что передача помещения осуществляется по акту приема-передачи в течение пяти рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности покупателя на помещение.
Пунктом 4.2 установлено, что риск случайной гибели и порчи помещения лежит на продавце до момента передачи этого помещения по акту приема-передачи.
Стороны договора обратились в Управление Росреестра (далее - Управление) с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на помещение от продавца к покупателю, однако в государственной регистрации было отказано на основании отсутствия документа, подтверждающего передачу имущества от продавца к покупателю.
В связи с этим ЗАО "Юг Регион Недвижимость" обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Управления об отказе в государственной регистрации прав и об обязании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности.
При рассмотрении данного дела перед судами возник вопрос: правомерно ли условие договора купли-продажи о передаче помещения после государственной регистрации перехода права собственности?
Передача объекта недвижимости покупателю
после государственной регистрации перехода
Положения § 7 гл. 30 ГК РФ "Продажа недвижимости" не устанавливают прямой зависимости государственной регистрации перехода права собственности от передачи недвижимого имущества покупателю. Пункт 2 ст. 551 ГК РФ предусматривает, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами, то есть данная норма допускает передачу имущества покупателю до государственной регистрации. При этом после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем указанного имущества (см., к примеру, Определение ВС РФ от 07.09.2011 N 77-В11-8, Определение ВАС РФ от 03.08.2011 N ВАС-4408/11 по делу N А68-6859/10).
Запрета на передачу имущества после государственной регистрации Гражданский кодекс РФ не содержит.
В абз. 4 - 5 п. 61 совместного Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22) разъяснено следующее. Если договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, то сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права. Кроме того, для удовлетворения такого иска также не является препятствием нахождение имущества во временном владении ! у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом.
Следует отметить, что в юридической доктрине встречается позиция, согласно которой передача имущества возможна как до, так и после государственной регистрации перехода права собственности (Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Г.Е. Авилов, М.И. Брагинский, В.В. Глянцев и др.; под ред. О.Н. Садикова. - 5-е изд., испр. и доп. с использованием судебно-арбитражной практики. - М.: КОНТРАКТ, ИНФРА-М, 2006. - Комментарий к ст. 556 ГК РФ).
Решения судов разных инстанций
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований, что было поддержано судами апелляционной и кассационной инстанций. Суды исходили из того, что условие договора купли-продажи о передаче помещения после государственной регистрации перехода права собственности влечет нарушение стабильности гражданского оборота, так как не обеспечивает сохранение за покупателем права собственности и исключает правовые основания для государственной регистрации имущества. Фактическая передача имущества по договору купли-продажи недвижимости не может отсутствовать в юридическом составе, требующемся для регистрации права собственности.
ВАС РФ в Определении от 01.07.2011 N ВАС-5785/11, принятом по данному делу, пришел к выводу о необходимости пересмотра судебных актов нижестоящих инстанций в порядке надзора.
Судебная коллегия ВАС РФ указала на правомерность условия договора о передаче помещения после государственной регистрации перехода права собственности, поскольку оно не нарушает императивные требования гражданского законодательства.
При этом выводы судов нижестоящих инстанций были признаны противоречащими разъяснениям, содержащимся в абз. 4 п. 61 Постановления N 10/22.
Обращаем внимание, что Определение ВАС РФ является процессуальным актом и не содержит правовой позиции ВАС РФ, поскольку в нем не разрешается спор по существу.
Президиум ВАС РФ в целом поддержал выводы, к которым пришла судебная коллегия ВАС РФ.
Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
Президиум ВАС РФ отменил судебные акты нижестоящих инстанций, удовлетворил требование ЗАО "Юг Регион Недвижимость" и признал незаконным отказ Управления в государственной регистрации права.
При этом высшей судебной инстанцией была сформулирована следующая правовая позиция.
Положения ст. ст. 551, 556 ГК РФ о моменте исполнения продавцом недвижимого имущества обязанности по его передаче покупателю позволяют сторонам договора купли-продажи недвижимости установить, что передача должна состояться после государственной регистрации перехода права собственности.
Условие договора купли-продажи недвижимости о передаче имущества покупателю после государственной регистрации перехода права собственности не нарушает императивных требований гражданского законодательства.
Кроме того, позиция, сформированная в абз. 4 п. 61 Постановления N 10/22, включает в себя и право сторон договориться о передаче недвижимого имущества после государственной регистрации перехода права собственности на него.
Следовательно, у регистрирующего органа отсутствует право требовать подтверждения такой передачи для целей государственной регистрации.
Президиум ВАС РФ указал, что вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, которое расходится с толкованием, содержащимся в рассматриваемом Постановлении, могут быть пересмотрены на основании п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ, если для этого нет других препятствий.
Следует отметить, что в силу п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.06.2011 N 52 "О применении положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре судебных актов по новым или вновь открывшимся обстоятельствам" это указывает на придание данной правовой позиции Президиума ВАС РФ обратной силы.
В связи с этим рассматриваемое Постановление Президиума ВАС РФ является основанием для пересмотра судебных актов по новым обстоятельствам.
