Клиенты о нас
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ ОТ 25.07.2011 N 1018/11
Администрацией г. Дзержинска было принято постановление о приватизации нежилого встроенного помещения подвала в связи с реализацией ООО "Ягуар-2" (далее также - Общество) преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества по рыночной стоимости.
Во исполнение данного постановления между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и ООО "Ягуар-2" 27.11.2009 был заключен договор купли-продажи арендуемого имущества с залогом. Стороны договора 22.12.2009 обратились в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности.
Управление приостановило государственную регистрацию, предложив ООО "Ягуар-2" представить дополнительные документы, подтверждающие соблюдение условий возникновения у него преимущественного права на приобретение в собственность спорного помещения, установленных ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
Также в уведомлении регистратор указал на необходимость представления документов, подтверждающих, что ООО "Ягуар-2" относится к категории субъектов малого или среднего предпринимательства применительно к ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".
Кроме того, Управление Россрестра обратило внимание на то, что согласно сведениям ЕГРП данное помещение является предметом аренды с 29.11.2007 на основании договора от 29.11.2007 N 31039/1, зарегистрированного в ЕГРП в тот же день, что не соответствует условию о непрерывном владении и пользовании имуществом на основании договора или договоров в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ.
В дальнейшем Управление Росреестра сообщило сторонам сделки о том, что дополнительно представленный ООО "Ягуар-2" договор аренды части здания (нежилого помещения), подписанный данными сторонами 24.01.2003, является незаключенным, поскольку при сроке действия с 01.01.2003 по 01.01.2007 он не был зарегистрирован.
Регистратором был сделан вывод, что арендуемое имущество не находилось во владении и пользовании ООО "Ягуар-2" непрерывно в течение двух лет до вступления в силу Закона N 159-ФЗ, поэтому указал на отсут! ствие совокупности условий, перечисленных в ст. 3 указанного Закона, для возникновения у данного Общества преимущественного права на приобретение этого имущества в собственность и отказал в государственной регистраци! и перехода права.
ООО "Ягуар-2" обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Управления Росреестра об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества и возложении на Управление обязанности по государственной регистрации.
При рассмотрении данного дела перед судами возник вопрос, правомерны ли действия Управления Росреестра и вправе ли оно при проведении правовой экспертизы оценивать и проверять соблюдение субъектом малого и среднего предпринимательства условий для реализации преимущественного права на приватизацию арендуемого имущества, установленных в ст. 3 Закона N 159-ФЗ.
Проблема реализации преимущественного права
субъекта малого и среднего предпринимательства
на приватизацию арендуемого им недвижимого имущества
Закон N 159-ФЗ призван оказывать адресную государственную поддержку субъектам малого и среднего предпринимательства (далее - субъекты предпринимательства). К такой поддержке, в частности, относится преимущественное право на приобрет! ение арендуемого ими имущества, которое закреплено в ст. 3 Закона N 159-ФЗ.
Согласно этой статье субъекты предпринимательства (за некоторым исключением) при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной! собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком. Данное право может быть реализовано при одновременном соблюдении следующих условий:
1) арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании субъекта предпринимательства непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ (то есть! до 5 августа 2008 г.) в соответствии с договором (договорами) аренды такого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за это имущество, неустойкам на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества или на день подачи субъектом предпринимательства заявления о реализации преимущественного права;
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов РФ предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта РФ или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам предпринимательства.
В случае реализации субъектом предпринимательства права на приобретение арендуемого имущества переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации в ЕГРП.
При осуществлении государственной регистрации регистрирующим органом осуществляется правовая экспертиза представленных заявителем документов, что следует из ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации недвижимости). Как отмечается в судебной практике, при проведении данной экспертизы регистратором определяется соответствие сделки действующему законодательству, что предполагает пр! оверку совокупности представленных документов на предмет соответствия их закону для целей признания и подтверждения возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество (см., например, Определение ВАС РФ от 04.08.2011 N ВАС-7088/11 по делу N А49-2689/2010, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22.10.2010 по делу N А03-18503/2009).
Соответственно, в рассматриваемой ситуации регистрирующий орган также осуществляет правовую экспертизу представленных документов, результатом которой подчас является отказ в государственной регистрации со ссылкой на абз. 4 и 10 п. 1 ст. 20 Закона о государственной регистрации недвижимости на основании того, что представленные документы не соответствуют действующему законодательству либо необходимые документы не представлены.
В этой ситуации суды, как правило, признают такой отказ правомерным, если из представленных документов следует, что субъект предпринимательства не имеет преимущественного права на приобретение (приватизацию) арендованного имущества (Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 27.10.2010 по делу N А82-20857/2009, Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2011 по делу N А42-6170/2010).
В то же время судами указывается, что данная правовая экспертиза документов имеет некоторые пределы. В частности, регистрирующий орган не вправе отказывать в государственной регистрации перехода права собственности на основании недостаточного срока аренды имущества субъектом предпринимательства, если владение этим имуществом не прерывалось, но осуществлялось на ином правовом основании (см., например, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 01.11.2010 по делу N А56-95234/2009).
Решения судов разных инстанций
Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования и признал незаконным отказ в государственной регистрации перехода права собственности, что было поддержано судами апелляционной и кассационной инстанций.
Однако ВАС РФ в Определении от 06.05.2011 N 1018/11 (далее - Определение), принятом по данному делу, пришел к выводу о необходимости пересмотра судебных актов нижестоящих инстанций в порядке надзора.
Судебная коллегия ВАС РФ заключила, что отказ в государственной регистрации перехода права собственности является правомерным, поскольку договор купли-продажи подвального помещения является ничтожным, так как субъектом предпринимательства - ООО "Ягуар-2" не было соблюдено одно из условий реализации преимущественного права на приватизацию арендуемого имущества, а именно: общество владело данным помещением на законном основании менее двух лет.
Таким образом, судебная коллегия ВАС РФ пришла к выводу, что проверка регистрирующим органом соблюдения субъектом предпринимательства условий для реализации преимущественного права на приватизацию арендуемого имущества, установленных в ст. 3 Закона N 159-ФЗ, включена в рамки правовой экспертизы документов и проверки законности сделки.
Тем самым, судебная коллегия ВАС РФ поддержала преобладавшую на момент принятия Определения судебную практику по рассматриваемому вопросу.
Обращаем внимание, что Определение ВАС РФ является процессуальным актом и не содержит правовой позиции ВАС РФ, поскольку в нем не разрешается спор по существу.
Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
Президиум ВАС РФ оставил без изменения судебные акты нижестоящих инстанций, сформировав при этом следующую правовую позицию.
Условия возникновения у субъектов предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, установленные ст. 3 Закона N 159-ФЗ, не относятся ни к форме, ни к сод! ержанию договора купли-продажи, представленного в Управление Росреестра в качестве основания для регистрации перехода права собственности на помещение, поэтому регистратор не вправе был подвергать проверке наличие или отсутствие этих условий.
Кроме того, ст. 4 Закона N 159-ФЗ вопрос проверки наличия или отсутствия данных условий отнесен к компетенции органа государственной власти субъекта РФ или органа местного самоуправления,! уполномоченных на осуществление функций по приватизации имущества соответствующего уровня собственности.
Таким образом, в государственной регистрации перехода права собственности не может быть отказано на том основании, что субъектом предпринимательства не соблюдены условия реализации преимущественного права на приватизацию арендуемого имущества, установленные в ст. 3 Закона N 159-ФЗ.
Следует обратить внимание на то, что приведенная правовая позиция Президиума ВАС РФ прямо противоположна выводам судебной коллегии ВАС РФ, содержащимся в Определении.
Президиум ВАС РФ указал, что вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, которое расходится с толкованием, содержащимся в рассматриваемом Постановлении, могут быть пересмотрены на основании п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ, если для этого нет других препятствий.
Следует отметить, что в силу п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.06.2011 N 52 "О применении положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре судебных актов по новым или вновь открывшимся обстоятельствам" это указывает на придание данной правовой позиции Президиума ВАС РФ обратной силы.
В связи с этим рассматриваемое П! остановление Президиума ВАС РФ является основанием для пересмотра судебных актов по новым обстоятельствам.
Материал подготовлен с использованием информационного ресурса http://www.consultant.ru
